A compra da casa própria é, para a maioria dos brasileiros, o maior investimento da vida. Ao sentar com o gerente do banco, a primeira pergunta técnica costuma ser: "Vai financiar pela tabela SAC ou PRICE?". Essa escolha pode significar dezenas de milhares de reais de diferença no final do contrato.
O que é Amortização?
Antes de escolher a tabela, é preciso entender como funciona a parcela do seu financiamento. Toda parcela é dividida em duas partes principais:
- Amortização: É a parte do dinheiro que realmente abate o valor da sua dívida (o saldo devedor).
- Juros: É o lucro do banco pelo dinheiro emprestado. Os juros são sempre cobrados sobre o que você ainda deve (o saldo devedor atualizado).
O Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)
Como o nome diz, na tabela SAC, o valor que você abate da dívida todo mês é sempre o mesmo. Como você está abatendo a dívida mais rapidamente, os juros diminuem mês a mês.
- Parcelas: Começam altas e vão diminuindo até o final.
- Vantagem: O saldo devedor cai mais rápido, resultando em menos juros totais pagos no final do financiamento.
- Desvantagem: Exige uma renda comprovada maior no início para aprovação do crédito, já que as primeiras parcelas são mais pesadas.
A Tabela PRICE (Sistema Francês)
Na tabela Price, a lógica é invertida. O valor total da parcela é fixo do início ao fim do contrato (sem considerar inflação/TR). No início, a maior parte do que você paga são juros e quase nada de amortização.
- Parcelas: São fixas (embora sofram correção monetária).
- Vantagem: A parcela inicial é menor, facilitando a aprovação de crédito para quem tem renda mais apertada.
- Desvantagem: Você amortiza a dívida muito devagar. O resultado? O valor total de juros pagos ao banco no final de 30 anos é significativamente maior que no SAC.
Compare as duas lado a lado
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Acessar Simulador de FinanciamentoResumo: Qual escolher?
A regra de ouro dos especialistas financeiros é:
Escolha o SAC sempre que sua renda permitir arcar com o peso das parcelas iniciais. Ao final de 30 anos (ou 360 meses), a economia em juros costuma ser massiva. O SAC também facilita se você planeja vender o imóvel ou quitá-lo no meio do caminho, pois o saldo devedor cai mais rápido.
A Tabela Price é a escolha para quem não consegue aprovação no SAC devido ao comprometimento de renda ou para investidores que sabem que o retorno do seu próprio negócio supera a taxa de juros cobrada pelo banco (e preferem manter a parcela baixa).
Dica de Ouro: Amortização Extra
Independente da tabela escolhida, o grande segredo para vencer o banco é a amortização extraordinária. Sempre que sobrar um dinheiro (13º salário, bônus, FGTS), use para amortizar o saldo devedor com redução de prazo. Isso corta os juros finais de forma brutal!