Calculadora de Financiamento Imobiliário PRO

Como funciona o financiamento imobiliário

No financiamento de imóvel, o banco empresta o dinheiro e mantém a propriedade em alienação fiduciária até a quitação. Você mora, reforma e vende (com anuência do banco), mas a matrícula só fica limpa no seu nome depois da última parcela.

Cada prestação tem quatro componentes: amortização (o que abate a dívida), juros (sobre o saldo devedor), seguros obrigatórios (MIP, que cobre morte e invalidez, e DFI, que cobre danos ao imóvel) e a taxa de administração. Os dois últimos não aparecem na taxa anunciada, mas entram no seu boleto todo mês — por isso a comparação certa é sempre pelo CET.

SAC ou PRICE: a escolha de R$ 166 mil

Num contrato de R$ 300.000 por 360 meses a 9,5% ao ano:

O SAC começa com parcela R$ 673 mais alta e economiza R$ 166.460 ao longo do contrato, porque o saldo devedor cai mais rápido desde o primeiro mês. A calculadora acima mostra os dois lado a lado, com a tabela de amortização completa. Se quiser entender a lógica em detalhe, leia o guia SAC vs PRICE.

O prazo importa tanto quanto a taxa

Dobrar o prazo de 15 para 30 anos reduz a parcela em R$ 625 e acrescenta R$ 326.304 em juros. Se a sua renda permite, o prazo mais curto é a economia mais fácil de conseguir num financiamento.

Use o FGTS — é o dinheiro mais barato que você tem

O saldo do FGTS rende 3% ao ano mais TR enquanto o financiamento cobra 9,5% ou mais. Usar R$ 40.000 do fundo para amortizar o saldo devedor, reduzindo o prazo, economiza R$ 302.728 em juros e antecipa a quitação em 140 meses. A mesma quantia reduzindo a parcela economizaria só R$ 77.005.

A regra vale ouro: se o orçamento aguenta a parcela atual, reduza sempre o prazo. Os detalhes das condições estão no guia de amortização com FGTS.

Antes de assinar, confira estes pontos

• CET anual de pelo menos três bancos, com o mesmo prazo e o mesmo sistema de amortização.
• Valor dos seguros (MIP e DFI) — variam bastante entre instituições e pesam por 30 anos.
• Custos de entrada: ITBI, registro em cartório e avaliação do imóvel costumam somar algo em torno de 4% a 5% do valor, e não são financiáveis em todas as linhas.
• Indexador do contrato: taxa fixa, TR ou IPCA mudam completamente o risco. Contratos atrelados à inflação começam mais baratos e podem subir.
• Enquadramento no SFH, que é o que permite usar o FGTS depois.

Quanto de renda o banco exige

Como regra geral de mercado, a prestação não pode comprometer mais de 30% da renda familiar bruta. É um limite prudente também para você: com moradia acima de um terço da renda, qualquer imprevisto vira atraso. Se a conta não fechar, as saídas são aumentar a entrada, alongar o prazo (mais caro) ou procurar um imóvel de valor menor.

Perguntas frequentes

Posso amortizar quando quiser?
Com recursos próprios, sim, a qualquer momento e com redução proporcional dos juros. Com FGTS, há carência de 2 anos entre uma amortização e outra.

Vale a pena a portabilidade?
Vale quando a diferença de taxa é relevante e o saldo devedor ainda é alto. O banco atual não pode recusar a transferência e, na prática, costuma cobrir a proposta concorrente para não perder o cliente.

O que acontece se eu atrasar?
Além de multa e juros de mora, o contrato prevê a consolidação da propriedade em nome do credor após a notificação e o prazo legal para purgar a mora. Se estiver com dificuldade, procure o banco antes de atrasar — renegociação preventiva é bem mais barata.

Meus dados ficam salvos aqui?
Não. A simulação é feita no seu próprio navegador e nada é enviado para servidores.

Os valores citados sao exemplos calculados para fins didaticos e nao constituem oferta de credito, consultoria juridica ou recomendacao de investimento. Condicoes reais variam conforme a instituicao, o seu perfil e a legislacao vigente.